2021年注会经济法高频知识点：物权变动，更多关于注册会计师考试备考资料，请关注新东方职上网或微信搜索”职上注册会计师"。

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　　《经济法》第三章高频知识点：物权变动

　　一、物权变动的原因

　　(一)基于法律行为(必须公示)

　　比如买卖、赠与、交易、抵押、质押等。公示行为：动产→交付;不动产→登记;法律另有规定的除外。

　　(二)非基于法律行为(无需公示)

　　①事实行为——合法建造、拆除房屋等，事实行为成就时发生效力。

　　②继承或受遗赠——继承或受遗赠开始时。

　　③法律文书/征收决定——自法院或仲裁委的法律文书或政府的征收决定生效时。

　　【注意】非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提，但处分前要登记公示。

　　二、物权行为

　　物权变动与合同效力相分离，物权是否转移不影响合同效力。

　　因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

　　同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效，但出卖人将同一标的物出卖于数个买受人后，只能履行其中一项买卖合同，其他未能获得标的物所有权的买受人有权请求出卖人承担违约责任。

　　三、物权变动的公示方式

　　(一)动产——交付

　　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。

　　【注意】

　　①以动产设定质押的，质权自交付时设立。

　　②以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　③船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　④转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

　　1、现实交付

　　所谓现实交付，指的是将物直接交由对方占有。现实交付是最为典型的交付形态。物权自实际交付时发生变动。

　　2、交付替代

　　(1)简易交付：物权自法律行为生效时发生变动。

　　(2)指示交付：受让人取得第三人返还原物的权利时物权生效

　　(3)占有改定：占有改定约定生效时物权生效

　　(二)不动产——登记

　　1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。

　　【注意】

　　①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　②地役权自地役权合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。

　　2、未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定外，不得办理不动产其他类型登记。

　　3、不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需登记。如权利人的基本信息发生变更、不动产的基本信息变更、同一权利人分割或合并不动产的等。

　　4、不动产权利在不同主体之间发生转移所需登记。如买卖、互换、赠与不动产、共有人增加或减少以及共有不动产份额变化、不动产分割、合并导致权利发生转移等。

　　5、不动产权利消灭时，需要办理注销登记。如权利人放弃不动产权利、不动产被依法没收、征收或收回的等。

　　6、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　7、预告登记适用情形：①预购商品房、②以预购商品房设定抵押、③房屋所有权转让、抵押。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

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