2021注会考试《会计》考点习题：投资性房地产，更多关于注册会计师考试模拟试题，请关注新东方职上网或微信搜索”职上注册会计师"。

　　一、单项选择题

　　1.下列关于投资性房地产的说法中，不正确的是(　　)。

　　A.投资性房地产是一种投资活动

　　B.投资性房地产实质上属于一种让渡资产使用权行为

　　C.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产

　　D.同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量

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　　2.下列各项资产中不属于投资性房地产的是(　　)。

　　A.用于赚取租金的房地产

　　B.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　C.赚取租金和资本增值两者兼有而持有的房地产

　　D.为经营管理而持有的房地产

　　3.2×17年1月1日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2×17年1月1日至2×19年12月31日。该写字楼购买价格为3000万元，外购时发生直接费用10万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税60万元，以上款项均以银行存款支付完毕。不考虑其他因素，则该项投资性房地产的入账价值为(　　)万元。

　　A.3000

　　B.3010

　　C.3070

　　D.3450

　　4.甲公司2×14年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2×17年6月30日甲公司与乙公司签订经营租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金600万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×17年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。假定不考虑增值税等其他因素的影响，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是(　　)。

　　A.出租办公楼应于2×17年计提折旧200万元

　　B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元

　　C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产

　　D.出租办公楼2×17年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值

　　5.甲公司于2×13年6月30日外购一项投资性房地产，成本为500万元，预计使用寿命为20年，预计净残值为零，并采用年限平均法计提折旧，采用成本模式对其进行后续计量。甲公司2×17年6月30日开始对该投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2×17年9月30日改良完成并对外出租。不考虑其他因素，2×17年9月30日改良完成后该投资性房地产的账面价值为(　　)万元。

　　A.493.75

　　B.500

　　C.400

　　D.502.08

　　6.甲公司将其拥有的一幢办公楼作为投资性房地产并采用成本模式进行后续计量，按照年限平均法计提折旧，成本为3600万元，使用寿命为20年，预计净残值为400万元。2×16年度按照经营租赁合同的规定，乙公司继续租用该办公楼，该投资性房地产的每季度租金为60万元，于每季度末支付当季度租金，2×16年年末该投资性房地产发生减值，可收回金额为2340万元，至2×16年年末该办公楼已使用了5年。该投资性房地产2×16年年末应计提减值准备的金额为(　　)万元。

　　A.0

　　B.460

　　C.360

　　D.700

　　7.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2×15年12月31日起，甲公司将一栋厂房出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。至2×15年12月31日已使用10年，累计折旧3 000万元，未计提减值准备。2×16年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司2×16年利润总额的影响金额为(　　)万元。

　　A.250

　　B.350

　　C.450

　　D.650

　　8.甲公司将一栋写字楼经营租赁给乙公司使用，并采用成本模式进行后续计量。2×17年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼系甲公司自行建造，于2×12年8月31日达到预定可使用状态并对外出租，其建造成本为43600万元，甲公司预计其使用年限为40年，预计净残值为1600万元，采用年限平均法计提折旧。2×17年1月1日，该写字楼的公允价值为48000万元。假设甲公司没有其他的投资性房地产，按净利润的l0%提取盈余公积，不考虑所得税等其他因素的影响，假定2017年1月不提折旧。则转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额为(　　)万元。

　　A.10550

　　B.1055

　　C.8950

　　D.895

　　9.甲房地产公司于2×17年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元。出租时，该幢商品房的成本为2200万元，未计提存货跌价准备，公允价值为2000万元。2×17年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元。甲房地产公司2×17年应确认的公允价值变动损益为(　　)万元。

　　A.-50

　　B.150

　　C.100

　　D.-100

　　10.甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照公允价值模式进行后续计量。该公司于2×17年7月1日将一项账面余额50000万元(未计提存货跌价准备)、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，公允价值为49000万元。2×17年12月31日其公允价值为57000万元，甲公司确认了该项公允价值变动，2×18年7月租赁期满时甲公司以58000万元的价格将其出售，不考虑其他因素，甲公司出售该项投资性房地产影响2×18年营业利润的金额为(　　)万元。

　　A.1000

　　B.9000

　　C.8000

　　D.15000

　　二、多项选择题

　　1.关于土地使用权的处理，下列说法中正确的有(　　)。

　　A.单独计价入账作为固定资产核算的土地，不应当计提折旧

　　B.作为无形资产核算的土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和计提折旧

　　C.作为投资性房地产核算的土地使用权，只能采用成本模式进行后续计量

　　D.房地产开发企业购入的土地使用权用于建造对外出售的商品房时，应当作为无形资产单独核算

　　2.下列关于投资性房地产中已出租建筑物的说法中，正确的有(　　)。

　　A.用于出租的建筑物必须是企业拥有产权的建筑物

　　B.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物

　　C.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产

　　D.一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物

　　3.某企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2×15年1月1日该企业购入一幢建筑物直接用于出租，租期5年，每年租金收入为180万元。该建筑物的购买价格为800万元，另发生相关税费10万元，上述款项均以银行存款支付。该建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用年限平均法计提折旧。2×15年12月31日，该建筑物的公允价值为660万元。假定不考虑其他因素，下列表述中，正确的有(　　)。

　　A.2×15年该项投资性房地产应计提折旧37.13万元

　　B.2×15年该项投资性房地产减少当期营业利润60万元

　　C.2×15年该项投资性房地产增加当期营业利润30万元

　　D.2×15年年末该项投资性房地产的列报金额为660万元

　　4.2×16年1月10日甲公司在债务重组时取得一项处于建设中的房产，公允价值为3800万元，甲公司又发生建造和装修支出2000万元，均符合资本化条件，应资本化的借款利息200万元，该房产于2×16年6月30日达到可使用状态，考虑自身生产经营需要，甲公司董事会已经作出书面决议将该房产30%留作办公自用，另外70%与A企业签订了长期租赁合同。合同规定租赁期开始日为2×16年7月1日，年租金180万元。该项房产预计使用20年，预计净残值为0，甲公司以成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法计提折旧。甲公司以下确认计量正确的有(　　)。

　　A.应分别确认用于出租房产和自用房产的账面价值

　　B.2×16年6月30日固定资产初始计量金额为1800万元

　　C.2×16年6月30日投资性房地产初始计量金额为4200万元

　　D.2×16年7月1日固定资产初始计量金额为6000万元

　　5.下列关于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的说法中正确的有(　　)。

　　A.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销。

　　B.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提的摊销和折旧，记入“管理费用”科目C.投资性房地产计提减值后价值得以恢复的，应该将其计提的减值转回

　　D.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产存在减值迹象的，应对其进行减值测试

　　6.甲房地产公司于2×17年1月1日将一幢新建成的商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年年末收取租金100万元。出租时，该商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元;2×17年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元。假定不考虑所得税因素，下列说法正确的有(　　)。

　　A.甲房地产公司因该项资产影响2×17年年末所有者权益的金额为200万元

　　B.甲房地产公司因该项资产2×17年应确认的当期损益为50万元

　　C.甲房地产公司因该项资产2×17年应确认的当期损益为-150万元

　　D.甲房地产公司因该项资产影响2×17年年末所有者权益的金额为250万元

　　7.下列关于投资性房地产转换日确定的说法中，正确的有(　　)。

　　A.投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

　　B.作为存货的房地产改为出租，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明其对外出租的日期

　　C.作为存货的房地产改为出租，转换日通常为租赁期开始日

　　D.房地产开发企业将用于经营租出的房地产转换为存货的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期

　　8.丙公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照成本模式计量。该公司2×17年6月30日将一项账面价值4000万元(已计提存货跌价准备100万元)、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，每月租金30万元。2×17年6月30日当日公允价值为5000万元，2×17年12月31日其公允价值4900万元，2×18年12月31日租赁期满丙公司以5300万元价款将其出售给承租方。该项房产从2×17年6月30日起预计使用20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。以下确认计量正确的有(　　)。

　　A.2×17年6月30日投资性房地产的初始入账金额为4000万元

　　B.2×17年12月31日投资性房地产的账面价值为3900万元

　　C.2×17年该业务对利润的影响金额是80万元

　　D.2×18年12月31日因出售该项投资性房地产应确认的损益为1600万元

　　9.甲房地产公司于2017年1月1日将一幢新建成的商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年年末收取租金100万元。出租时，该商品房的成本为1500万元，公允价值为1600万元;2017年12月31日，该幢商品房的公允价值为1800万元。假定不考虑所得税等其他因素的影响，下列说法正确的有(　　)。

　　A.甲房地产公司因该项资产影响2017年年末所有者权益的金额为100万元

　　B.甲房地产公司因该项资产2017年应确认的当期损益为300万元

　　C.甲房地产公司因该项资产2017年应确认的当期损益为100万元

　　D.甲房地产公司因该项资产影响2017年年末所有者权益的金额为400万元

　　10.甲企业自行建造一幢办公楼，2×14年12月31日达到预定可使用状态，该项固定资产原值218万元，预计使用年限为10年，预计净残值为8万元，采用年限平均法计提折旧。2×16年1月1日由于调整经营策略将该办公楼对外出租，并采用成本模式进行后续计量。至2016年年末，对该办公楼进行检查后，估计其可收回金额为170万元，减值测试后，该资产的折旧方法、年限和净残值等均不变。2×17年1月1日，甲企业具备了采用公允价值模式计量的条件，将该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量，转换日的公允价值为210万元，2×17年12月31日该资产公允价值为230万元。甲企业按净利润的10%计提法定盈余公积，假设不考虑所得税等其他因素的影响。甲企业下列会计处理中，正确的有(　　)。

　　A.2×16年年末该资产的账面价值为170万元

　　B.2×16年年末应确认投资性房地产减值准备6万元

　　C.2×17年1月1日确认其他综合收益40万元

　　D.2×17年12月31日应确认公允价值变动损益60万元

　　答案与解析

　　一、单项选择题

　　1.

　　【答案】A

　　【解析】选项A,投资性房地产是一种经营性活动。

　　2.

　　【答案】D

　　【解析】选项D，为经营管理而持有的房地产属于自用房地产，不属于投资性房地产。

　　3.

　　【答案】C

　　【解析】该项投资性房地产的入账价值=3000+10+60=3070(万元)。

　　4.

　　【答案】B

　　【解析】2×17年该办公楼应计提的折旧金额=4000/20×6/12=100(万元)，选项A错误;办公楼出租前的账面价值=4000-4000/20×2.5=3500(万元)，出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按当日的公允价值3900万元确认投资性房地产的入账价值，且将公允价值大于账面价值的贷方差额记入其他综合收益，所以应确认其他综合收益的金额=3900-3500=400(万元)，选项B正确，选项C错误;出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入，选项D错误。

　　5.

　　【答案】B

　　【解析】2×17年9月30日改良完成后该投资性房地产的账面价值=500-500/20×4+100=500(万元)。

　　6.

　　【答案】B

　　【解析】至2×16年年末未计提减值准备前该项投资性房地产的账面价值=3600-(3600-400)/20×5=2800(万元)，2×16年年末应计提减值准备的金额=2800-2340=460(万元)。

　　7.

　　【答案】B

　　【解析】2×16年计提折旧=(12 000-3 000)/(40-10)=300(万元)，2×16年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=(12 000-3 000)-300=8 700(万元)，因可收回金额为8 800万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司2×16年利润总额的影响金额=650(租金收入)-300(折旧额)=350(万元)。

　　8.

　　【答案】D

　　【解析】2×17年1月1日甲公司该项投资性房地产转换前的账面价值=43600-(43600-1600)÷40×(4+12×4)/12=39050(万元)，转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额=(48000-39050)×10%=895(万元)。

　　9.

　　【答案】A

　　【解析】将存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值小于成本的差额应计入公允价值变动损益，即公允价值变动损失200万元;2×17年12月31日应确认的公允价值变动收益=2150-2000=150(万元)，故甲房地产公司2×17年应确认的公允价值变动损益为-50万元。

　　10.

　　【答案】A

　　【解析】出售该项投资性房地产影响2×18年营业利润的金额=58000-57000=1000(万元)。

　　二、多项选择题

　　1.

　　【答案】AB

　　【解析】作为投资性房地产核算的土地使用权，可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值模式进行后续计量，选项C错误;房地产开发企业购入用于建造对外出售的商品房的土地使用权时，应当作为存货核算，选项D错误。

　　2.

　　【答案】ABCD

　　3.

　　【答案】CD

　　【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，选项A错误;2×15年该投资性房地产增加营业利润的金额=180-(810-660)=30(万元)，选项C正确，选项B错误;2×15年年末该项投资性房地产按其公允价值列报，选项D正确。

　　4.

　　【答案】ABC

　　【解析】债务重组中取得的该项资产总的初始入账金额=3800+2000+200=6000(万元)，因30%作为自用(固定资产)，所以该项固定资产的初始计量金额为1800万元;70%用于出租，目的是为赚取租金，应作为投资性房地产核算，其初始计量金额为4200万元。

　　5.

　　【答案】AD

　　【解析】选项B，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提的摊销和折旧，记入“其他业务成本”科目;选项C，投资性房地产的减值，一经计提持有期间不得转回。

　　6.

　　【答案】BD

　　【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入其他综合收益，不计入当期损益，因此影响2×17年当期损益的金额=100+(2150-2200)=50(万元)，选项B正确;对甲房地产公司2×17年年末所有者权益的影响=50+(2200-2000)=250(万元)，选项D正确。

　　7.

　　【答案】ACD

　　【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，选项B错误。

　　8.

　　【答案】ABCD

　　【解析】选项A，作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，按该项存货在转换日的账面价值确定投资性房地产的初始确认金额，所以2×17年6月30日投资性房地产的初始入账金额为4000万元;选项B，2×17年12月31日投资性房地产的账面价值=4000-4000/20×6/12=3900(万元);选项C，2×17年该业务对利润的影响金额=30×6-4000/20×6/12=80(万元);选项D，2×18年12月31日因出售该项投资性房地产应确认的损益=5300-4000/20×(20-1.5)=1600(万元)。

　　【解题思路】

　　2×17年6月30日:

　　借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　4000

　　存货跌价准备　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100

　　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4100

　　每月收取租金30万元

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30

　　2×17年7月至2×17年12月每月收取租金的会计处理相同。

　　2×17年计提折旧的金额=4000/20×6/12=100(万元)。

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100

　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　　 100

　　所以至2×17年年末该项投资性房地产的账面价值=4000-100=3900(万元)，对利润的影响金额=30×6-100=80(万元)。

　　2×18年计提折旧的金额=4000/20=200(万元)。

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200

　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　　 200

　　每月收取租金30万元

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30

　　2×18年每月收取租金的会计处理相同。

　　2×18年12月31日出售该项投资性房地产的账务处理：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5300

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　5300

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　　3700

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　　 300

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　4000

　　2×18年12月31日因出售该项投资性房地产应确认的损益为1600万元(5300-3700)。

　　9.

　　【答案】BD

　　【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入其他综合收益，不计入当期损益，因此影响2017年当期损益的金额=100+(1800-1600)=300(万元)，选项B正确;对甲房地产公司2017年年末所有者权益的影响=300+(1600-1500)=400(万元)，选项D正确。

　　10.

　　【答案】AB

　　【解析】2×16年年末该资产的账面净值=218-(218-8)÷10×2=176(万元)，由于减值前的账面价值176万元大于其可收回金额170万元，应计提投资性房地产减值准备6万元，所以2×16年年末该投资性房地产账面价值为170万元，选项A和B正确;投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式，变更日的公允价值210万元大于账面价值170万元的差额40万元应调整当期期初留存收益，其中调整盈余公积4万元，未分配利润36万元，选项C错误;2×17年年末应确认的公允价值变动损益=230-210=20(万元)，选项D错误。

　　【解题思路】企业对投资性房地产从成本模式计量转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，账面价值与公允价值的差额计入留存收益，留存收益包括“盈余公积”和“利润分配——未分配利润”。采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值变动应记到公允价值变动损益中。

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