2019中级经济师《房地产专业》重点:不确定性分析的种类，更多中级经济师考试备考资料，请微信搜索或扫码关注“职上中级经济师”

　　中级经济师考试《房地产专业》重点:不确定性分析的种类

　　【知识点】不确定性分析的种类(三类)

　　【知识点】房地产投资项目的主要不确定因素

　　■土地取得成本

　　■建筑安装工程费

　　■房地产租售价格

　　■开发周期

　　■融资成本

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　　■空置率

　　■运营成本

　　■投资收益率

　　■可出售面积

　　■置业投资的权益投资比率

　　【知识点】盈亏平衡分析的分类

　　【知识点】盈亏平衡分析的基本原理

　　■全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分

　　总成本=固定成本+变动成本

　　■建立成本、产量和利润三者的数学模型

　　■利润=销售收入-总成本-税金

　　■求取保本点或临界点

　　【知识点】成本的分类

　　【例题】(2013年真题)对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为(　)两部分。

　　A.固定成本和变动成本

　　B.会计成本和经济成本

　　C.显性成本和隐性成本

　　D.私人成本和社会成本

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查盈亏平衡分析基本原理。对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分为固定成本和变动成本。

　　【知识点】线性盈亏平衡分析的假设条件(六条)

　　■产量等于销售量，当年生产的产品当年销售出去

　　■产量变化，单位变动成本不变，总成本费用是产量的线性函数

　　■产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数

　　■在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变

　　■按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致

　　■所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据

　　【知识点】盈亏平衡点的计算—图解法(看线性盈亏平衡分析图)

　　■横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出

　　■画出固定成本线(一条平行于横轴的线)和可变成本线(一条通过0点的斜线)

　　■将固定成本线与可变成本线合并为总成本线

　　■画出销售收入线

　　■销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量

　　■盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小

　　【知识点】盈亏平衡分析的评价原则

　　盈亏平衡点越低越好

　　[BEP(V)用单位产品变动成本表示除外]

　　■盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强

　　■盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效益

　　■盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力

　　【形象理解】

　　对项目的预测值相当于高考分数的估分值，项目盈亏平衡点值相当于高考录取分数线，想一下，录取分数线高对考生有利，还是录取分数线低有利?

　　【例题】(2014年真题)在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用(　)表示的盈亏平衡点越高，说明风险越小。

　　A.销售量

　　B.销售单价

　　C.销售额

　　D.单位产品变动成本

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论是用产量表示，还是用生产能力利用率表示;不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。

　　【例题】某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为(　)元/㎡。

　　A.2350.00

　　B.2937.50

　　C.3250.00

　　D.4062.50

　　『正确答案』A

　　『答案解析』总建筑面积=10000×4=40000，可销售面积=40000×80%=32000，

　　销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量，

　　设单位变动成本为x，

　　0.45×32000=5000+40000x，

　　x=0.235(万元)。

　　本题的难点在于，计算销售收入要用可销售面积，而计算变动成本要用建筑面积;另外要注意单位一致。

　　【关注点】作此类题的注意点

　　1.注意单位，有的是元，有的是万元，要统一

　　2.注意面积，计算销售收入时要用可售面积，计算成本时要用建筑面积

　　3.注意销售税费，要从销售收入中减去

　　【知识点】敏感性分析的涵义

　　指在确定性分析的基础上，通过进一步分析，预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标(FIRR、FNPV等)的影响，从中找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。

　　【知识点】敏感性分析的作用

　　■使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性

　　■可以启发投资项目经济评价工作人员对较为敏感因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性

　　■可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小

　　■可以筛选出若干最为敏感的因素，对它们集中研究，减少投资项目风险

　　■可以判定不确定因素在什么变化范围内使项目的经济效益最好、最坏的边界条件或边界数值

　　【知识点】单因素敏感性分析方法(五步)

　　■确定用于敏感性分析的财务评价指标

　　■选择需要分析的不确定因素(影响大的和没把握的)

　　■逐个分析所选择的不确定因素的波动程度及其对分析指标带来的增减变化情况

　　■确定敏感性因素(两种方法)

　　■进一步分析

　　【知识点】敏感度系数的计算

　　■敏感度系数的绝对值越大，指标对该因素越敏感

　　【例题】(2016年真题)某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3的敏感性分别为-1.8、2.6和-1.2，财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序是( )。

　　A.E1、E2、E3

　　B.E3、E2、E1

　　C.E2、E1、E3

　　D.E1、E3、E2

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查单因素敏感性分析方法。财务净现值对某一因素的敏感度系数的绝对值越大，表明财务净现值对该因素敏感度越高。

　　【知识点】房地产投资风险的含义

　　■风险

　　·风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合

　　■房地产投资风险

　　·指从事房地产投资而出现不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括预期收益没有达到的损失和所投入资金的损失

　　【知识点】房地产投资风险的特征(五特征)

　　■客观性-风险客观存在，不以人的意志为转移

　　■不确定性-难以预知

　　■潜在性-是风险存在的形式，受其他事物影响

　　■可测性-风险不确定但是可以进行主观的决断

　　■相关性-风险与投资行为及决策相关

　　【知识点】房地产投资项目风险分析的内容

　　■风险识别

　　■风险估计

　　■风险评价

　　■风险应对

　　【知识点】风险识别的概念

　　【例题】房地产投资项目风险识别的主要工作包括(　)。

　　A.测算风险概率

　　B.感知风险

　　C.估计风险损失

　　D.分析风险

　　E.制定风险应对策略

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查房地产投资项目风险识别有关内容。房地产投资项目风险识别过程包含两个环节：一是感知风险，即通过各种方法了解和认识投资项目将面临哪些客观存在的风险;二是分析风险，即在感知风险的基础上，进一步分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险事故的主要原因。

　　【知识点】房地产投资风险的类型(按风险来源分)

　　【例题】(2014年真题)下列房地产投资风险中，属于系统风险的是(　)。

　　A.收益现金流风险

　　B.机会成本风险

　　C.持有期风险

　　D.政策风险

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查房地产投资风险的类型。系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险，主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。

　　【知识点】房地产投资风险估计及评价

　　■主观概率-根据人的知识和经验来判断(目前采用)

　　■客观概率-根据实验数据用统计的方法获得

　　【例题】(2014年真题)关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是(　)。

　　A.标准差越小的方案，风险越大

　　B.期望值越大的方案，风险越大

　　C.变异系数越大的方案，风险越大

　　D.概率值越大的方案，风险越大

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查房地产投资风险的测度。投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小;标准差越小，风险越小;变异系数越小，风险越小。所以只有选项C说法正确。

　　【知识点】风险应对方法(五种方法)

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