题目

某人承租了一商业房产,租期为3年,每年年末支付租金,该房产在3年租期内的净租金为50万元/年,同期的市场净租金为65万元/年,报酬率为7%,该承租人权益价值为()。

  • A

    39.36

  • B

    45.00

  • C

    131.22

  • D

    170.58

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承租人的权益价值即租赁价值,其评估价值为租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。



【相关考点】无租约限制价值是房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值,即未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。它有时又称为完全产权价值。
出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值,是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值,即已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。
承租人权益价值即租赁权价值,是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值,即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。
承租人权益价值即租赁权价值,是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值,即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。
如果合同租金低于市场租金,则出租人权益价值会小于无租约限制价值,此时承租人权益价值是正的;反之,如果合同租金高于市场租金,则出租人权益价值会大于无租约限制价值,此时承租人权益价值是负的。同一宗房地产,无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为:
无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值

多做几道

运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无需做的是( )。

  • A

    估算后续开发经营期

  • B

    估算后续开发的各项支出、收入

  • C

    估算后续开发各项支出、收入在何时发生

  • D

    估算开发期中的利息和利润

运用假设开发法估价,开发完成后的价值不能采用( )来求取。

  • A

    成本法

  • B

    比较法

  • C

    收益法

  • D

    长期趋势法

某在建工程按正常建设进度建设1年后停工,停工半年后基坑进水,现人民法院强制拍卖该在建工程,预计拍卖处置正常期限为0.5年,之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0. 25年。经市场调查,类似开发项目正常建设期为2.5年,开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%,用动态分析法估价时,开发完成后的市场价格的现值为( )元/m2。(2013年试题)

  • A

    3939. 93

  • B

    4034. 93

  • C

    4132. 23

  • D

    4231. 87

某框架结构在建工程土地使用权年限40年,自取得土地使用权之日起开工,预计建成后的建筑面积为15000m2,年净收益为480万元,自开工到建成的建设期为3年,估计该项目至建成还需1.5年,已知报酬率为8%.折现率为12%,在建设用地使用权期限属满时需要无偿收回建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿,则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。

  • A

    4023.04

  • B

    4074.10

  • C

    4768.50

  • D

    5652. 09

下列对假设开发法的估价前提说法中,正确的是( )。

  • A

    自己开发前提下评估出的价值,要大于自愿转让前提下评估出的价值

  • B

    自己开发前提下评估出的价值,要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值

  • C

    自愿转让前提下评估出的价值,要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值

  • D

    自愿转让前提下评估出的价值,要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值

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