某人现有资金50万元,欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租,其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2,运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为 ( )万元。(2014年试题)
- A
80
- B
91. 82
- C
125. 00
- D
127. 90
某人现有资金50万元,欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租,其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2,运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为 ( )万元。(2014年试题)
80
91. 82
125. 00
127. 90
①抵押贷款资本化率(抵押贷款常数)RM=YM+YM/[(1+YM)n-1],按年等额偿还贷款本息,则RM=8%+8%/[(1+8%)10-1]=14. 903%。②购买者要求的税前现金流量=50错10% =5(万元)。③偿还抵押贷款的能力=年净收益一税前现金流量=120错120 x 12错(1 -35%) /10000 -5=6.232(万元)。④抵押贷款金额=6.232/14. 903%= 41. 82(万元)。⑤该投资者能接受的最高竞买价格= 41. 82万元+50万元=91. 82万元。错误解法:①抵押贷款资本化率(抵押贷款常数)RM=YM+ YM/[(1+YM)n-1],按月等额偿还贷款本息,则RM={8%/12+8%/12/[(1+8%/12)120 -1]}x12 =14.56%。②购买者要求的税前现金流量=50 x10% =5(万元)。③偿还抵押贷款的能力=年净收益一税前现金流量=120错120错12错(1- 35%)/10000 -5=6.232(万元)。④抵押贷款金额=6.232/14. 56%= 42. 80(万元)。⑤该投资者能接受的最高竟买价格= 42. 80万元+50万元=92. 80万元。错在题意中并未说明是按月等额还本付息。
多做几道
运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无需做的是( )。
估算后续开发经营期
估算后续开发的各项支出、收入
估算后续开发各项支出、收入在何时发生
估算开发期中的利息和利润
运用假设开发法估价,开发完成后的价值不能采用( )来求取。
成本法
比较法
收益法
长期趋势法
某在建工程按正常建设进度建设1年后停工,停工半年后基坑进水,现人民法院强制拍卖该在建工程,预计拍卖处置正常期限为0.5年,之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0. 25年。经市场调查,类似开发项目正常建设期为2.5年,开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%,用动态分析法估价时,开发完成后的市场价格的现值为( )元/m2。(2013年试题)
3939. 93
4034. 93
4132. 23
4231. 87
某框架结构在建工程土地使用权年限40年,自取得土地使用权之日起开工,预计建成后的建筑面积为15000m2,年净收益为480万元,自开工到建成的建设期为3年,估计该项目至建成还需1.5年,已知报酬率为8%.折现率为12%,在建设用地使用权期限属满时需要无偿收回建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿,则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。
4023.04
4074.10
4768.50
5652. 09
下列对假设开发法的估价前提说法中,正确的是( )。
自己开发前提下评估出的价值,要大于自愿转让前提下评估出的价值
自己开发前提下评估出的价值,要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值
自愿转让前提下评估出的价值,要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值
自愿转让前提下评估出的价值,要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值
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