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       要约是希望同他人订立合同的意思表示。要约的构成要件包括两项：一是内容具体确定，二是有经他人承诺后愿意受约束的意思。对于商业广告而言，原则上为要约邀请，但若是满足了以上关于要约的两项构成要件，商业广告也可以成为要约。而对于商品房的商业广告，则更为特殊。商品房的商业广告若要成为要约，要求开发商的允诺明确具体，对合同的订立和价格有重大影响，那么商品房的商业广告也可以认为是要约。本案中，开发商在项目说明书以及平面书中对于健身馆的允诺非常具体，且该允诺对于张某的买房决策有重大影响。所以甲公司这一商业广告视为要约，张某决定购房是对该要约的承诺。因此本案中的商品房买卖合同包括两个方面，第一是书面形式的商品房买卖合同，第二是口头形式达成的关于健身馆的合同条款，这两部分共同构成了整个商品房买卖合同。

       甲公司履行了一部分合同义务，而没有履行关于健身馆的合同义务，说明甲公司构成了违约。由于张某当初买房是因为看中小区健身方便，健身方便是张某购房的目的，健身馆对于张某买房具有决定意义，因此甲公司的违约构成根本违约，使张某买房的目的根本无法实现。根据《合同法》第94条之规定，既然甲公司构成根本违约，那么张某当然有权解除合同。

       甲公司在项目说明书和平面图上表示有健身馆，而实际中却没有，这意味着甲公司在要约中作出了不实的宣传，在缔约过程中存在欺诈，构成欺诈缔约。依《合同法》第54条，守约一方可以主张对方欺诈缔约而主张合同效力可撤销，一年期间内行使撤销权，合同因撤销而自始无效。合同因撤销而无效，守约一方有权请求欺诈一方承担缔约过失责任。

       A项：说法正确，当选。退房意味着解除合同，返还标的物。甲公司构成根本违约，依《合同法》第94条之规定，张某可以主张解除合同。

       B项：说法正确，当选。甲公司在要约中作出了不实的宣告，在缔约过程中存在欺诈，构成欺诈缔约，合同效力是可撤销的状态。因此，依《合同法》第54条之规定，张某有权撤销合同，合同撤销之后自始无效，张某有权请求甲公司承担缔约过失责任。

       C项：说法错误，不当选。甲公司恶意误导，张某无权请求甲公司双倍返还购房款。该选项没有法条支持。双倍返还购房款的情形参考商品房买卖合同司法解释第九条。

       D项：说法错误，不当选。解除合同和违约责任可以并存。